Når du skal ud og købe bolig, så er det altid rart at have en nogenlunde idé om hvor meget du kan låne for. Det kan være svært selv at regne sig frem til, men vi vil forsøge at gennemgå nogle af de aspekter, som du skal forholde dig til og evt. beregne på, så du selv gjort dig nogle tanker før, at du går i banken og forhører dig. Så er du også bedre klædt på til samtalen.
Det er dog kun banklånet, som er direkte afhængig af din økonomi og forhandlingsevner. Herunder også om hvor god kunde, som du generelt er i banken. Realkreditlånet er helt uafhængigt af dine forhandlingsevner, da rentesatsen sættes af kursen på obligationerne bag og bidragssatsen er ens på tværs af kunde i de enkelte realkreditinstitutter.
Først skal vi lige have på plads hvordan en typisk lånesammensætning er for en bolig. Nogle kan have flere penge fra en tidligere friværdi eller opsparing, men nedenfor har vi opgjort hvordan man normalt finansierer et huskøb, så du har en idé til hvilke typer lån, som vi skal finde ud af prisen på:
Realkreditlån er klart den billigste for for finansiering af bolig, hvorfor man ønsker så meget som muligt lån via realkredit. Herefter skal banken finansiere de yderligere 15% og de sidste 5% skal du selv komme med via opsparing.
Lad os regne på hvad det koster at låne til et hus til 1 mio. kroner med dagens rentesatser (primo 2018). PÅ realkredit delen tager tager vi udgangspunkt i det mest sikre lån, som banken typisk også kreditvurderer ud fra, nemlig et fast forrentet lån med afdrag. Boliglånet i banken er typisk variabelt forrentet. Med den kombination vil man kunne opnå nedenstående rentesatser. Bemærk at renten på boliglånet kan variere meget fra bank til bank og fra kunde til kunde.
Et realkreditlån tilbagebetales typisk over 30 år, mens at et boliglån tilbagebetales i løbet af en 15 årig periode. Således vil man proportionelt afdrage mere på boliglånet i de første mange år, hvilket giver god mening, da rentesatsen også vil være dyrere på boliglånet. Så får man afdraget på den dyre gæld først.
Nedenfor kan du så hvad låneydelserne vil være:
Det koster altså 4.603 kr. at låne til et hus til 1 mio. kr. hvis du både vælger fast rente og at betale afdrag. Hvis du ønsker at låne til et hus til 2 mio. kr., så kan du blot fordoble beløbet til 9.206 kr. Husk også at lægge mærke til at det ikke kun er omkostninger til banken, som forsvinder ud i den blå luft. I løbet af de første 10 år vil du også have foretaget en opsparing i husets friværdi på knap 300.000 kr.
Vi kan også regne på den billigste kombination, som du kan opnå af boligfinansiering, nemlig hvor du finansierer bolig købet med et variabelt forrentet obligationslån uden afdrag. Her vil man kunne komme væsentligt ned i rente og ikke skulle betale afdrag på lånet i de første 10 år. Dermed formindskes udgifterne til realkreditlånet væsentligt. Man skal dog huske på at man så slet ikke afdrager på lånet og på den måde heller ikke sparer op i sin friværdi i huset. Boliglånet i banken til typisk altid være med afdrag, så det lader vi blot være som i det tidligere eksempel:
Med denne kombination bliver det markant billigere at betale for dine lån i banken. Det bliver faktisk under halv pris. Du skal dog huske på to ting i denne forbindelse, nemlig at du nu er eksponeret for rentestigninger, som kan gøre din økonomi mere usikker, samt at du faktisk slet ikke afdrager (og dermed sparer op) på realkreditlånet.
Du skal også altid huske at medregne de gebyrer, som det koster at låne, udover selve renten. Det er nemlig ikke småting, som det koster at få etableret et lån. Her er både etableringsomkostninger til banken og realkreditinstituttet, men også til staten når der skal laves pant i huset. Alene gebyret til staten svarer til 1,5% af lånebeløbet + et gebyr på 1.650 kr. For et lån på en million vil det altså svare til 16.650 kr. Herudover kommer gebyrer til realkredit instituttet og banken. Man skal dog huske at boligfinansiering er langsigtet, så over 30 år, vil gebyrerne blot være en lille del af de samlede omkostninger til lånet. Her vil renteudgifterne typisk være de markant største.
Har du en ejerlejlighed i dag eller påtænker du at købe ejerlejlighed, så find her ud af hvor meget boligskatterne forventes at stige.
Læs mere herBeregninger foretaget på bolig.guide og beslutninger foretaget på baggrund af informationer på sitet er på brugerens eget ansvar og der tages forbehold for eventuelle beregningsfejl. Bolig.guide kan ikke stilles ansvarlig for eventuelle tab eller andre forhold heraf. Vi anbefaler at søge professionel rådgivning.
Læs mere her